거래량에 따른 매매압력

마지막 업데이트: 2022년 7월 4일 | 0개 댓글
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(자료=아시아타임즈, 인크루트)

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4 answers

Answer from Gator54
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Answer from Gator54
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15 days ago, 145

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김학환 한국부동산경영학회장이 21일 서울 중구 프레스센터에서 열린 'ADC 2022' 포럼에 참석해 '하반기 주택시장 및 중개업 전망'을 주제로 발표하고 있다. (사진=아시아타임즈)

김학환 한국부동산경영학회 회장은 21일 서울 중구 한국언론진흥재단 프레스센터 국제회의장에서 개최된 'ADC(ASIATIMES DWELLING CONFERENCE·건설부동산 포럼) 2022'에서 주제발표를 통해 하반기 주택시장 및 중개업의 향방을 이같이 전망했다.

김 회장은 이번 발표를 통해 △하반기 주택시장 전망 △시계열 추이 분석 △관련 지수 및 변수 △중개업 거래량에 따른 매매압력 현황과 전망에 대해 설명했다.

우선 김 회장은 "시장에서는 전반적으로 하반기에 주택 시장이 불투명해짐에 따라 인허가 물량도 전년 대비 감소하고 250만호 이상 공급 목표 달성 등에 어려움을 겪을 것으로 보고 있다"며 "다만 분양가 상한제 조정으로 불확실성이 다소 해소돼 상반기보다는 공급량이 늘겠지만 그 폭이 크지는 않을 것으로 예측되고 있다"고 말했다.

주택 가격에 대해서는 "향후 시장의 전망이 불투명해지고 코로나19 이후 확대돼 왔던 유동성 회수정책 등으로 경기 여건이 악화되면서 더욱 어려워질 것"이라며 "분양가 인상, 임대가격 등 매매가격에 미칠 상방요인은 있으나 수요자의 소극적 시장참여로 영향력은 크지 않을 것"이라고 설명했다.

이어 지역별 시계열 추이를 분석한 결과 서울은 아파트 매매거래량이 최저치를 기록하고 있고 17개 시·도 중 12위를 기록하며 거래절벽 수준을 이어가고 있다고 꼬집었다. 아파트 호수 대비 월별 회전율도 최저 수준이며 평균 거래금액과 ㎡당 평균 거래금액 역시 하향 추세라고 언급했다. 실거래가 자료를 분석하더라도 주택시장은 하락 국면에 진입하고 있다는 것이다.

관련 지수 및 변수에 대해 김 교수는 "매매 거래 동향의 활발함 정도는 전국적으로 낮아지고 있고 한산함 정도도 서울에서 높아지고 있으며 매도 우위 지수도 매수보다 높다"며 "주택시장의 압력지수도 현저히 떨어지고 있고 지수상으로 보면 하강 단계 2단계까지 떨어지는 모습을 보이고 있다"고 우려했다.

그러면서 "주택가격이 상승했을 때 금리인상으로 인한 충격이 더 큰것으로 나타났다"며 "이와 같은 지수들을 보면 기관 등에서 전망했던 하락폭 보다 더욱 하락폭이 커질 수 있다고도 본다"고 덧붙였다.

김 회장은 이어 중개업을 둘러싸고 있는 대내외적 환경은 AI, 4차 산업혁명 등으로 인한 사회변화로 인해 어려운 시기를 맞이할 것으로 내다봤다.

그는 "증여 건수가 늘어나는 경향이 있고 교환 건수가 증가하고 있다"며 "교환 건수는 부동산 거래가 잘 되지 않을 때 증가하고, 증여가 늘어남에 따라 중개할 수 있는 기회가 사라지는 것"이라고 말하면서 중개 시장이 어려워질 것으로 예측했다.

끝으로 김 회장은 "하반기 주택시장은 아파트 중심으로 주택 거래가 감소하고 주택가격이 상당히 하락할 것"이라며 "중개업의 경우에도 어느때보다 상당히 어려운 시기가 되지 않을까 생각한다"고 전망했다.

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[아시아타임즈=한진리 기자] 올 하반기 고금리·고물가 '이중고(高)' 영향으로 주택시장 불확실성이 커지고 있는 가운데 국민 10명 중 8명은 주택을 구매할 계획이 있는 것으로 조사됐다.

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서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 시내 아파트 모습 (사진=연합뉴스)

21일 가 창간 9주년을 맞아 HR테크 기업 인크루트에 의뢰해 회원 대상 '내 집 마련 계획, 아직도 유효하십니까?' 설문조사를 진행한 결과, 전체 응답자 655명 중 83.8%가 '내 집 마련 계획이 있다'고 응답했다.

최근 국내 주택시장은 한 치 앞이 보이지 않는 안갯속을 걸어가는 형국이다. 미국을 선두로 연거푸 단행되는 금리 인상과 치솟는 고(高)물가가 시장 내 하방 압력을 최대치로 끌어올리고 있다.

앞서 미국 연방준비제도(Fed·연준)는 금리를 단번에 0.5% 인상하는 '빅스텝'을 잇달아 단행했다. 한국도 속도를 내고 있다. 지난 13일 한국은행(한은) 금융통화위원회(금통위)는 기준금리를 기존 1.75%에서 2.25%로 인상했다. 한은은 올해 세 차례 남은 금통위에서 기준금리를 거래량에 따른 매매압력 3%까지 인상할 의사를 내비친 상황이다.

하반기 추가 금리 인상이 가시화 됨에 따라 주택시장 침체 국면도 지속될 것이란 전망이 나온다. 금리 인상에 따라 대출 이자 등 금융비용이 급등한 탓에 시장 참여자 간 매매를 꺼리는 기조가 강해지고 있기 때문이다. 이에 따라 세금 부담 등으로 팔려는 이들이 내놓은 급매물은 쌓이지만, 살려는 이들이 없어 거래는 끊기다시피 한 '거래 절벽'이 고착화된 상태다.

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(자료=아시아타임즈, 인크루트)

실제 본지 설문조사 결과 '내 집 마련 계획이 없다'고 응답한 이들은 '금리 인상에 따른 대출 부담'(35.5%)을 가장 큰 이유로 꼽았다. 이밖에 △자​가​의​ ​필​요​성​ ​못​ ​느​낌 21.1% △집​값​ ​하​락​을​ ​예​상​하​고​ ​있​음 18.4% △대​출​ ​포​화​(​상​환​능​력​ ​안​ ​됨​) 10.5% 등의 응답 비율이 높았다.

금리 인상에 따른 '전세의 월세화' 경향도 뚜렷해지고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 전국 전월세 거래량은 총 40만4036건이다. 이 가운데 월세는 24만321건(59.5%), 전세는 16만3715건(40.5%)을 차지해 거래량이 역전됐다. 월세 거래가 전세 거래를 뛰어넘은 것은 지난 2014년 집계 시작 이래 처음이다. 금리 인상에 따라 전세대출 금리가 6%를 상회하면서 월세로 선회하는 이들이 늘고 있기 때문이다.

전문가들은 금리 인상에 따른 '패닉셀'이 임박했다며 시장 참여자들이 완연한 관망세로 돌아섰다는 분석을 내놨다. 다만 이러한 상황에도 내 집 마련 수요는 쉬이 꺼지지 않을 것이란 것이 중론이다. 장기적으로 실수요와 투자 양 측면에서 주택 가치는 우상향을 지속할 것이란 이유에서다.

임병철 부동산 R114 리서치 팀장은 "올 하반기 주택시장은 금리 인상과 집값 고점 피로감에 짓눌려 관망세가 지속될 것"이라면서도 "국내 자산 포트폴리오 중에서 60% 이상이 부동산에 묶여있기 때문에 주택 매수 심리는 꺼지지 않을 것이고, 실거주를 위한 내 집 마련 수요도 향후 몇 거래량에 따른 매매압력 년 간은 고점을 유지할 것이 유력하다"고 말했다.

테슬라, 예상보다 좋은 2분기 순익…"비트코인 75% 팔았다"

테슬라의 독일 베를린 외곽 기가팩토리 /AFPBBNews=뉴스1

테슬라의 독일 베를린 외곽 기가팩토리 /AFPBBNews=뉴스1

테슬라가 거래량에 따른 매매압력 중국 상하이 공장 봉쇄에도 지난 2분기에 예상을 웃도는 순이익을 올렸다. 전기차 가격을 인상한데다 보유하고 있던 비트코인 75%를 매도한 결과다.

매출액은 시장 기대치를 엇비슷하게 맞추는 수준으로 나타났다. 테슬라는 실적 발표 후 시간외거래에서 1%대 상승률을 보이고 있다.

테슬라는 20일(현지시간) 장 마감 후에 지난 2분기에 일회성 비용을 제외한 수정 주당순이익(EPS)이 2.27달러로 집계됐다고 밝혔다.

이는 레피니티브와 팩트셋이 조사한 애널리스트들의 평균 전망치 1.81달러를 웃도는 것이다.

매출액은 169억달러로 1년 전 120억달러에 비해 42% 늘어났다.

애널리스트들의 매출액 전망치는 조사 기관에 따라 엇갈렸다. 레피니티브가 집계한 전망치는 171억달러였지만 팩트셋이 조사한 전망치는 165억달러였다.

지난 2분기 매출총이익률은 27.9%로 전분기(32.9%)는 물론 전년 동기(28.4%)에 비해서도 떨어졌다.

이는 원자재 가격 상승과 물류비 인상 등 인플레이션 압력과 배터리 셀에 대한 경쟁 격화 등이 원인으로 꼽힌다.

테슬라는 코로나19 방역 조치에 따른 지난 4월 18일간의 상하이 공장 봉쇄와 제한적인 생산 여건으로 "어려움"에 봉착했지만 "테슬라 역사상 최고 수준의 월 생산량을 이끌어내며" 지난 2분기를 마무리할 수 있었다고 밝혔다.

CFRA의 애널리스트인 가렛 넬슨은 마켓워치와 인터뷰에서 "테슬라가 직면했던 어려움들을 고려할 때 지난 2분기는 수년 만에 가장 인상적인 분기"라며 "테슬라가 미국 프레몬트와 중국 상하이 공장에서 월간 최대 생산량을 기록했고 더 기록적인 올 하반기에 집중하고 있다고 밝힌 점은 낙관론자들의 귀에 더욱 반가운 소식"이라고 말했다.

테슬라의 지난 2분기 말 현금 및 현금 상당액은 189억달러로 전분기 대비 8억4700만달러가 늘었다.

테슬라는 "보유하고 있던 비트코인 75%를 팔아 법정화폐로 바꿨다"며 "이 전환으로 대차대조표상 현금 및 현금 상당액이 9억3600만달러가 늘었다"고 밝혔다.

일론 머스크 테슬라 CEO(최고경영자)는 이날 콘퍼런스 콜에서 "우리가 비트코인 상당량을 매도한 이유는 중국의 거래량에 따른 매매압력 코로나 봉쇄 조치가 언제 풀릴지 불확실한 상황에서 현금 보유액을 극대화하는 것이 중요했기 때문"이라며 테슬라의 비트코인 매도를 "비트코인에 대한 어떤 의견으로 판단해선 안 된다"고 강조했다.

테슬라의 최고재무책임자(CFO)인 재커리 커크혼은 도지코인은 전혀 안 팔았다고 덧붙였다.

RBC의 애널리스트인 조셉 스팩은 분석 노트를 통해 거래량에 따른 매매압력 주목을 끌었던 테슬라의 지난 2분기 잉여 현금흐름은 기대치에 비해 다소 약했으나 "공급망 붕괴를 고려하면 이해할 만하다"고 평가했다.

또 "지난 2분기는 기록적인 올 하반기에 집중하고 있는 테슬라에 단기 바닥으로 보인다"고 밝혔다.

머스크는 올해 가동을 시작한 독일 공장에 대해 지난 6월에 주간 생산량이 1000대를 넘어섰다고 말했다.

가장 최근 가동을 시작한 미국 텍사스 공장도 향후 수개월 내에 주간 생산량이 1000대를 넘어설 것이라고 밝혔다.

머스크는 지난달 한 인터뷰에서 두 거래량에 따른 매매압력 공장을 "돈 먹는 용광로"라고 표현하며 투입되는 고정비에 비해 자동차 생산량이 생각보다 빨리 늘고 있지 않다는 뜻을 피력했다.

테슬라는 이날 정규거래에서 0.8% 오른 742.50달러로 마감했다. 시간외거래에선 오후 7시3분 현재 1.49% 상승한 753.55달러로 거래되고 있다.

“대세 하락 진입” VS “일시적 조정기”… 불안감 커지는 부동산 시장

▲ 경실련 “서울에서 내집마련 36년 걸려”
경제정의실천시민연합(경실련) 관계자들이 19일 기자회견을 열고 2004년 이후 서울 주요 아파트 시세 변동 분석 결과를 발표하고 있다. 경실련은 “18년간 노동자 평균임금이 2배 오를 동안 서울 아파트 가격은 4배가량 높아져 무주택자가 아파트를 사려면 36년치 거래량에 따른 매매압력 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아야 한다”면서 “집값을 최소한 5년 전 수준으로 되돌려야 한다”고 주장했다.
박지환 기자

부동산 시장에 불안감이 스멀스멀 퍼지고 있다. 최근 몇 년간 ‘지금 집 안 사면 벼락거지 된다’는 심리가 확산하면서 ‘패닉바잉’에 나섰던 이들이 요즘은 ‘집값 상투를 잡은 것 아니냐’는 걱정에 거래량에 따른 매매압력 빠졌다.

일부 전문가들 사이에선 집값이 이미 대세하락기로 접어들었다는 주장이 나온다. 반면 최근의 하락세는 일시적인 조정일 뿐이라는 반론도 만만치 않다.

대세하락론자들은 현재 집값이 거래량에 따른 매매압력 오랫동안 너무 오르기만 해 거품이 끼어 있다고 본다. 한국부동산원 기준 서울 아파트값은 2014년(1.99%)부터 지난해(8.02%)까지 8년 연속 올랐다. 특히 2020~2021년 서울은 11.03%, 수도권은 27.05% 치솟았다.

19일 경제정의실천시민연합이 KB부동산 시세정보를 분석한 결과에 따르면 2013년 1월 4억 9100만원이었던 서울의 30평형대 아파트값은 올해 5월 12억 7800만원으로 2.6배가 됐다.

소득 대비 집값도 천정부지로 뛰어올랐다. 중위값을 기준으로 한 서울의 소득 대비 주택가격(PIR)은 올해 3월 18.4다. 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 18.4년이 걸린다는 의미다. 10년 전인 2012년 3월의 PIR은 10.1이었다. 경실련은 서울에서 내 집 마련에 걸리는 기간이 2004년 18년에서 올해 36년으로 늘어났다고 주장했다.

최근 몇 년간 2030세대가 ‘영끌’로 주택 매수에 적극 나선 것도 불안요소다. 김기원 리치고 대표는 “미래 수요인 2030세대가 집을 샀다는 것은 향후 매물을 받아 줄 사람이 이미 소진됐다는 것”이라고 지적했다.

반면 조정론자들은 거래량에 따른 매매압력 집값 고점 인식만으로 대세하락기를 단정 짓는 것은 섣부른 판단이라고 본다. 상반기에 대선 등 정치적 불확실성과 금리 인상에 더해 특히 지난해 하반기부터 이어진 고강도 대출 규제 등 복합적 원인이 작용했다는 것이다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “정부가 실수요자 중심의 대출 규제와 다주택자 세금 규제 완화를 발표했으니 하반기엔 거래량이 다시 늘어날 가능성이 높다”고 말했다.

이때 하락론 쪽에선 금리 인상에 따른 영향을 강조한다. 무리한 대출을 일으켜 집을 산 영끌족들이 원리금 상환 부담을 못 견디고 집을 내놓으면서 가격 하락으로 이어진다는 것이다. 김진 한남대 글로벌비즈니스학과 교수는 “최소 4~5년은 고금리 시대가 불가피할 것”이라고 예상했다.

조정론 쪽에서도 금리 인상이 집값에 하방압력을 가한다는 점은 인정한다. 그러나 금리 인상이 몇 년간 지속될 것이라는 주장엔 의문을 제기한다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원은 “내년 상반기 이후에도 금리가 계속 오를 것인지는 알 수 없다. 일시적인 홍역처럼 지나갈 가능성이 높다”고 말했다.

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하락론자들은 대세하락기가 장기간 이어질 것으로 본다. 김 대표는 “내년 초중반부터 길게는 4~5년 이어질 것”이라고 예상했고, 김인만 김인만부동산경제연구소장은 “3년에 걸쳐 현재 집값의 30% 정도 떨어질 것”이라고 내다봤다. 특히 2024~2026년 3기 신도시 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 수도권 집값이 크게 흔들릴 것이라고 강조한다.

그러나 조정론자들은 3기 신도시 공급까지 상당한 기간이 남았고 향후 1~2년간 수도권의 공급이 빠듯하다는 점에 주목한다. 올해 1~5월 전년 대비 수도권 주택 인허가 실적은 22%, 착공 실적은 29%, 분양물량은 11.5% 줄었다.

윤 수석연구원은 “금융위기급 상황을 가정하면 당연히 집값은 급락한다”면서 “과연 그 정도 위기가 향후 몇 년 안에 오겠냐는 것”이라고 반문했다.

다만 양측 모두 올해 하반기는 주택 구매에 신중해야 한다는 입장이다. 박 수석전문위원은 “금리 인상이 예고된 올해는 서둘러서 집을 살 필요 없다”고 조언했다.


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